Un studio loué, des loyers impayés et une situation qui dérape
Tout commence en 2020, lorsque ce propriétaire met en location un petit studio de 26 m² pour 800 euros par mois. Le logement trouve rapidement preneur : un couple s’y installe. Mais après un an et demi, les loyers cessent d’être versés. En 2023, la dette s’élève déjà à plus de 10 500 euros. Le propriétaire lance alors deux commandements de payer, sans réponse.
Face à cette impasse, il active la clause résolutoire du bail, qui met fin au contrat en cas d’impayés persistants. Il obtient gain de cause : le bail est résilié et les locataires doivent quitter les lieux. Sauf qu’ils décident de porter l’affaire devant la justice. Et c’est là que tout bascule.
Un logement jugé « indécent » par la CAF
Lors du procès, les locataires affirment que le logement n’était pas conforme aux critères de décence fixés par la loi. Une expertise de la CAF leur donne raison. Le rapport mentionne plusieurs problèmes : absence de ventilation, humidité excessive et installation électrique dangereuse. En plus, la famille s’est agrandie : deux enfants vivent déjà sur place et la locataire est enceinte d’un troisième. Le studio est donc suroccupé, un point qui aggrave encore la situation.
Selon la CAF, pour quatre personnes, la surface minimale doit être de 34 m². Or, le logement n’en fait que 26. Le bailleur n’ayant pas entrepris de travaux ni signalé la situation, le juge estime qu’il a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.
« Le logement affiche une suroccupation et se révèle inadapté à la composition familiale », indique le rapport d’expertise cité par Le Figaro.
Résultat : 12 800 euros d’indemnisation
Malgré les loyers impayés, le tribunal considère que les locataires ont subi un préjudice de jouissance. En clair, le propriétaire doit les indemniser pour les mauvaises conditions de logement. Le juge fixe la somme à 12 800 euros, en tenant compte des mois passés dans un logement jugé indécent.
Cette décision réduit aussi la dette locative : les 4 976 euros d’aides au logement non perçues par la CAF sont déduits du total dû. Résultat, le solde final penche en faveur des locataires. Le propriétaire, abasourdi, se retrouve condamné à payer au lieu de récupérer son argent.
Une histoire qui finit sans versement
Ironie du sort : les locataires n’ont jamais touché les 12 800 euros. Après le jugement, ils sont restés plusieurs semaines dans le logement, ce qui a généré de nouveaux loyers impayés. Ces sommes ont finalement compensé la condamnation du propriétaire. La famille a ensuite été relogée dans un logement social.
Cette affaire rappelle qu’en matière de location, la justice veille autant sur les droit des locataires que sur les obligations des propriétaires. Même en cas d’impayés, un logement non conforme peut coûter cher à celui qui le loue.
