Un modèle à bout de souffle
C’est un tabou que personne n’ose vraiment nommer : la France est-elle entrée dans une phase de décroissance immobilière durable ? Alors que la filière cherche désespérément à retrouver les performances records des années passées, la réalité du terrain impose un constat bien plus sombre. La production de logements neufs est en chute libre, et les objectifs gouvernementaux — comme celui des 400 000 mises en chantier annuelles — s’éloignent chaque jour un peu plus.
« Tout se passe comme si l’immobilier n’avait plus de souffle, ou plutôt s’il avait le souffle court. »
Le secteur tertiaire n’est pas épargné. Avec l’explosion du télétravail, les besoins en bureaux ont fondu, laissant des millions de mètres carrés vacants à Paris, Lyon et dans les grandes métropoles. Le commerce de proximité, lui aussi, souffre de la mutation vers le tout-numérique, transformant le visage de nos centres-villes.
Pourquoi est-il devenu si difficile de se loger ?
Vous avez l’impression qu’il est devenu impossible de devenir propriétaire ? Vous ne rêvez pas. Plusieurs facteurs se sont ligués pour désolvabiliser les Français :
- L’envolée des taux d’intérêt : L’accès au crédit est devenu un parcours du combattant, excluant de facto une grande partie des jeunes actifs.
- Le coût de la vie : Entre l’inflation persistante et le prix des carburants, le reste à vivre des ménages fond comme neige au soleil.
- Une fiscalité jugée confiscatoire : De l’acquisition à la transmission, le poids des taxes décourage l’investissement locatif et la multipropriété.
- La fracture géographique : La métropolisation maintient les prix à un niveau structurellement déconnecté des revenus réels des familles.
Le plan choc du gouvernement : vers une solution rapide ?
Face à l’urgence, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté un nouveau projet de loi pour tenter de débloquer la situation. L’idée phare ? Assouplir les contraintes énergétiques pour remettre sur le marché des milliers de « passoires thermiques » (logements classés F ou G) aujourd’hui interdites à la location.
La règle est simple : les propriétaires pourront louer ces biens à condition de s’engager sur un calendrier de travaux de rénovation sur trois à cinq ans. L’objectif est ambitieux : remettre 650 000 logements dans le circuit d’ici 2028. Mais comme le souligne la Fédération Française du Bâtiment, l’efficacité de ces mesures dépendra de leur mise en œuvre concrète et des arbitrages budgétaires à venir.
Crowdfunding immobilier : le miroir d’une crise
La fragilité du marché se lit aussi dans le miroir du financement participatif. Le crowdfunding, qui avait permis de financer pour des milliards d’euros de projets en 2022, est aujourd’hui en pleine zone de turbulences. Avec 30 % des projets immobiliers financés par obligations en difficulté en 2025, le modèle basé sur des rendements élevés sans frais pour l’épargnant montre ses limites.
« Économiquement, plus rien n’est viable. Il y a un problème structurel : tout repose sur le volume de transactions, mais il y a moins de bons dossiers », explique un acteur du secteur.
Faut-il craindre l’avenir ?
L’histoire nous a pourtant montré que chaque crise est porteuse de changements. Les épisodes de 1991 et de 2007 ont été des électrochocs qui ont permis de professionnaliser les agents immobiliers et de mieux réguler le crédit. Aujourd’hui, on observe l’émergence de nouveaux réflexes :
- Une attention accrue portée à la rénovation plutôt qu’au neuf.
- L’inversion du rapport espace/centralité : beaucoup privilégient désormais un espace de vie plus grand, quitte à s’éloigner des centres-villes.
- L’innovation technologique portée par les « proptech » pour optimiser la gestion et la recherche de logements.
Le logement sera assurément le thème majeur de la prochaine élection présidentielle.
